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          中國經營報:住房銷售中取消公攤面積沒有實質意義

          發布時間:2022-03-09  來源:@中國經營報  點擊:
           

            住房銷售中,公攤面積一直爭議較大,購房者認為公攤面積不透明,公攤面積過大,侵犯了消費者的權益,相關報道也屢屢曝光于各媒體。2019年住建部的《住宅項目規范(征求意見稿)》中就指出:“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”今年又有人大代表提出應該取消公攤面積。到底怎么看待取消公攤面積呢?

            以筆者看來,簡單取消公攤面積沒有什么實質意義。

            因為住房確實是有公攤面積的,大堂、電梯、樓梯等公攤面積的存在是毋庸置疑的。這些公攤面積也是為購房人服務的,肯定也是會收費的,取消公攤面積,這些公攤面積的收費就得通過漲房價、漲物業費和暖氣費等收取。

            自1978年我國改革開放以來,住房制度也在不斷改革,尤其是我國在1998年切斷福利分房之后,住房銷售時,我國的住宅是以建筑面積計量的,原來我們的房屋所有權證、現在的不動產權證里面標住的住宅面積也都是建筑面積。目前不僅商品房標注的是建筑面積,保障房、公租房也都是標注建筑面積。只有房改前,我們使用的是使用面積,現在的老公房沿用的仍然是使用面積。

            其實,房屋的面積有三種計量口徑,一種是建筑面積,一種是使用面積,還有一種是居住面積。三者的關系中,建筑面積最大,建筑面積包含了公攤面積;使用面積居中,居住面積最小。以原來6層以下的老公房為例,三者的換算關系為:1建筑面積=1.33使用面積=2居住面積。

            《建設部商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》(建房[1995]517號)規定:商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱“套內建筑面積”)與應分攤的公用建筑面積之和。即:商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。

            公用建筑面積由以下兩部分組成:(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積;(2)套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

            據此,《關于重新印發北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定的通知》(京國土房管權字[2000]第369號)規定:商品房銷售以建筑面積為面積計算單位?煞謹偟墓媒ㄖ娣e包括:(1)大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。(2)套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體面積水平投影面積的一半。

            并專門規定了不應計入的公用建筑空間:(1)倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。(2)售房單位自營、自用的房屋。(3)為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。

            因此,公攤面積的計算、測量是有法律依據的。但因為公攤面積計算比較復雜,而且不同高度、不同檔次的建筑公攤面積不一樣,難免引起一些人的誤解和歧義。也有個別開發商渾水摸魚,把不該計入的公攤面積計入公攤面積。

            鑒于此,筆者認為,住房面積是以包含公攤面積在內的建筑面積計量,還是以不包含公攤面積在內的使用面積計量,都無可厚非,只是一個統計口徑或計量單位不同而已。以建筑面積或使用面積計量不影響整套住房的總價,而是對單價有影響。因為,開發商不會因為計量單位不同而少收取費用。

            按照使用面積來計量房價、物業費、暖氣費、稅費等,帶來的后果是人們看到住房的單價又上漲了,物業費、暖氣費、稅費等也上漲了,因為物業公司會把原來的暖氣費成本分攤到住房面積上,使用面積少了,物業費自然會漲價,暖氣費等道理一樣。要不然物業公司、暖氣公司等就會入不敷出,一套房的建筑面積總是大于使用面積,相應的房價、各種稅費分攤到每一平方米也會分攤得更多。

            如果將來住房銷售以使用面積計量住房面積,帶來的后果或者是各種稅費上漲,或者是需要按照使用面積重新確定各種物業費、暖氣費、稅費的標準。而這樣做帶來的工作量也是很大的,同樣也會引起百姓對房價上漲、各種稅費上漲的質疑,不利于房地產市場的穩定。何況計量單位的改變,也會導致一系列數據沒法延續使用,出現斷崖式變化,對以大數據為依據的科學決策帶來困擾。

            因此,認為住房銷售中將住房建筑面積改為使用面積就是保護了購房者權益,恐怕沒有這么簡單。

            由此,筆者建議,本著政策穩定性原則,在住房銷售時,還是應該沿用之前包含公攤面積的建筑面積作為住房的計量單位,以免引起民眾新的誤解和歧義。

            為了消除民眾的質疑,應該加強公攤面積知識的普及,明確告知,公攤面積確實是存在的,不同高度、不同檔次的樓房公攤面積不一樣,檔次越高、高度越高的樓盤公攤面積越多,不一而論,購房者在購房前就要做好咨詢,知道公攤面積包括哪些,并要求開發商寫在購房合同里。如果公攤不合理,購房者可以投訴或者放棄購買,這樣也督促開發商合理計算公攤面積,更好地穩定樓市。

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