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          沖風沖雨寒 晚來日出暖——2021年濟南樓市盤點

          發布時間:2021-12-10  來源:齊魯購房網  點擊:
           

          合富輝煌(中國)山東公司副總經理 許傳明

           

            房地產步入行業生命周期性衰退,開始堅定緩慢的“雙減”過程
            
            2020年出臺的房企三條紅線和金融機構兩條紅線在2021年顯出威力,房企融資通路大部分被關閉或套上緊箍咒。五條紅線通過限制房企融資杠桿系數,壓縮了房企融資總規模。一季度推出的重點城市每年不超過三次的土地供應兩集中措施,又讓全國性房企的資金循環從理論上的無限循環變為每年只有三次起跑機會。融資限制疊加經營周轉頻次的控制,房地產業長期以來倚重的快周轉模式被卡住了命門。年中眾多房企現金流中斷暴雷和主管部門的政策導向, 狙擊了資本市場和購房者的消費信心,令上半年原本高歌猛進的樓市陡然遇冷,投資市場和買房者信心不足更令房企經營雪上加霜。
            

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            連番暴擊之下,作為行業風向標的代表性房企持有現金數量近年來首次負增長,反映房地產行業性的現金流萎縮。如果從未來的視角回望,2021年將是房地產行業歷史上的從高峰開始掉頭向下的一年。
            
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            上半年上市房企財報顯示,絕大多數的房企毛利率和凈利率都較去年有不同程度的下跌。繼今年多家房企經營暴雷,結合部分房企的融資額度與還款期限,后續暴雷企業還將不斷涌現。商品房開發行業開始由盛轉衰步入行業萎縮階段已成共識,行業轉型成為擺在大部分房企、投資商和從業人員面前的一道必答題。
            
            商品房市場遭遇重大挫折的同時,公共保障性住房則開始進入快車道。7月份國務院召開電視電話會議,提出把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。在這前所未有的宏觀產業規劃下,各地陸續出臺地方性十四五住房建設規劃,保障性住房建設快馬加鞭。
            
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            近20年的房地產數據顯示,房地產行業的在建工程竣工率總體呈現逐年下降態勢。表明即使短期內開發企業的拿地規模和新增在建工程量有較大的規模萎縮,加上保障性住房建設的加持,中短期內的房地產業在建工程和交付規模還會保持在較高水平。在大型和特大型城市還處于內涵-外延雙擴張的城市化進程支撐下,房地產行業盡管已經堅定地進入行業規模減少、國民經濟占比減低的“雙減”過程,但是這個過程在宏觀上將以比較和緩的姿態展開。
            
            微觀樓市分化明顯,濟南樓市較為堅挺
            
            城市化進入下半場,不同城市對人口和資源的集聚能力分化加劇,受城市化發展驅動的房地產可謂“春江水暖鴨先知”。不僅一線房企開始收縮底線城市業務,山東各地市的優勢本土房企也開始陸續進入濟南。濟南城市發展的成色,為濟南房地產市場提供了堅實的支撐。
            

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            盡管全年市場情況多變,2021年濟南(包括市內七區及章丘區,下同)涉宅用地共成交143宗,占地面積474.67萬㎡,總建筑面積1054.23萬㎡。全年土地成交量與往年基本持平,預計2022年樓市供應量預計保持在800-900萬㎡的歷年平均水平。但今年大部分土地成交在9月份以后,預計明年上半年的樓市供應規模不大,下半年供應陸續放量,將有效緩解房源供應緊張局面。
            
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            濟南2021年1-11月樓市供應797萬㎡,同比下降12%。成交量1030萬㎡,同比上漲16%。均價15323元/㎡,同比上漲6%。2021年濟南整體樓市成交量價齊升,達到歷史第二高水平,成交量僅低于2016年。
            
            全年熱度可謂冰火兩重天,上半年成交高歌猛進, 7月份開始一蹶不振,逐月走低。上半年濟南房地產市場成交維持高熱度,房價小幅上漲。由于2020年上半年土地成交量較少影響,2021年上半年樓市的有效新增供應量遠低于常年同期水平。部分項目供貨節奏滯后,購房需求扎堆少數熱銷樓盤,個別樓盤的成交熱度又反過來推動整體市場熱度走高。
            
            下半年受整體調控收緊和部分房企暴雷影響,成交量持續下滑,傳統銷售旺季的金九銀十也未能抵擋下滑趨勢,樓市成交持續低迷。步入11月份開發商優惠促銷力度逐漸加大,部分樓盤降價幅度達到500-1000元/㎡,成交量略有回升。預計春節前市場仍保持冷清態勢,開發商面臨年底資金鏈周轉、年終財務報表的壓力,仍會采取以價格換銷量的較大力度促銷動作。
            
            政策標本兼治,不要把近期的“敦刻爾克”當成“諾曼底”
            
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            房地產快速發展本身是城市化的產物,又與城市化互為因果的強化加速。在客觀上造成了房地產以土地出讓金和稅收支持、工程代建、BOT等多種方式成為城市發展的重要手段。房地產產品也成為城市居民資產配比和金融機構資產負債表的關鍵標的。
            
            央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清曾撰文指出“房地產與金融業深度關聯。上世紀以來,世界上130多次金融危機中,100多次與房地產有關。目前,我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業?梢哉f,房地產是現階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛’”。在房地產行業步入行業衰退期,重溫這段話更具現實政策價值。房地產業下行對產業鏈上下游產生了擾動和擠壓的背景下,穩定社會各界的房地產市場健康預期,嚴密防范房地產行業風險溢出,成為當前房地產行業調控的主要著眼點。
            
            臨近年底無論是金融操作尺度還是窗口指導都有一定的松動,目的還是為趨近極限的樓市減壓降負。因此無論是置業消費者還是地產從業人員,都應準確理解各項房地產調控措施的出發點都是為了房地產市場穩定健康,首要目標在于管控房地產本身以及可能溢出的風險。既不能因為樓市長效機制的各項措施而對房地產健康前景失去信心,更沒必要針對短期扶持政策而歡呼雀躍。如果地產從業人員誤以為是市場又一輪上攻的“諾曼底”登陸,就不僅僅是會錯意而且將錯失難得的掩護性撤退的“敦刻爾克”式機會。普通購房市民則可以抓住年底促銷機會抄一個近期的“小底部”,否則明年在房貸額度相對充裕的上半年大概率難尋同樣的購房機遇。
            
            本文資料由合富輝煌(中國)山東公司副總經理許傳明提供

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